Immobilienertragssteuer in Österreich

Die Österreicher, wie die meisten Europäer, konnten während der Pandemie ihr Vermögen sogar noch erhöhen. Das ist eine grundsätzlich gute Nachricht, aber kommt mit der Angst vor Inflation einher. Eine Möglichkeit dieser Inflation zu entgehen, ist die beliebte Investition in Betongold, sprich Immobilien. Seit jeher handelt es sich dabei um eine generell gute Wertabsicherung.

Den steuerlichen Aspekt lassen viele jedoch oft außer Acht. In Österreich gehört zu diesen steuerlichen Aspekten die Immobilienertragssteuer, die wir anlässlich dieser Entwicklung kurz beleuchten wollen.

Was bedeutet die Immobilienertragssteuer?

Das Grundprinzip ist sehr einfach: Alle Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften unterliegen seit dem 1. April 2012 der Einkommenssteuerpflicht. Dies gilt für folgende Objekte:

  • Grundstücke
  • Gebäude oder Teile von Gebäuden, wie Eigentumswohnungen
  • Baurechte

Wenn also heute, als Wertanlage, eine Eigentumswohnung in Wien gekauft wird und diese zu einem Preis von 270.000 Euro ins eigene Eigentum übergeht und im Jahr 2025 die gleiche Wohnung für 310.000 Euro wieder verkauft wird, dann müssen für das Steuerjahr zusätzliche 40.000 Euro Einkommenssteuer geltend gemacht werden.

Solche Gewinne können ein schnelles Rutschen in eine höher Steuerklasse verursachen. Dies ist ein Aspekt, der bei Immobilieninvestitionen keinesfalls vergessen werden darf. Es gibt aber auch einige gute Nachrichten zu diesem Thema.

Steuermindernde Kosten bei Immobilieninvestitionen

So wie einerseits Steuern auf die Gewinne aus Immobilien gezahlt werden müssen, können anderseits manche Kosten, die durch die Anschaffung von Immobilien entstehen, in den Jahren zuvor steuermindernd wirken:

  • Instandhaltungskosten
    Sanierungsaufwände
    Abschreibungen auf den Kaufpreis der Immobilien

Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer

Es gibt aber noch weitere gute, steuerliche Nachrichten zu Immobilieninvestitionen in Österreich. So muss zum einen für Objekte, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, immer nur eine Einkommenssteuer von 4,2 Prozent entrichtet werden. Es findet keine Staffelung der Einkommenssteuer mit den sonstigen Jahreseinkünften statt. Bei diesen Alt-Grundstücken ist zudem der Einkaufswert meist schwer zu ermitteln, wodurch oft einfach 40 % des aktuellen Verkaufspreises als Einkaufspreis angenommen werden.

Hinweis: Es kann sich jedoch die Gesamtbemessungsgrundlage für die sonstigen Einkünfte erhöhen.

Zudem ist der Verkauf vom bisherigen Hauptwohnsitz bzw. von einem eigens errichteten Gebäude von der sogenannten Immobilienertragssteuer ausgenommen. Demnach kann jetzt mit dem zusätzlichen Vermögen ein schöner Hauptwohnsitz angeschafft werden. Dieses Gebäude kann auch selbst baulich erweitert werden. Wenn dann der Ruhestand naht, kann dieses Objekt verkauft werden, ohne steuerliche Nachteile hinnehmen zu müssen. Für den Erlös kann ein gemütlicherer Hauptwohnsitz erworben werden und die Pension ist etwas aufgestockt worden. Immobilieninvestitionen sind also immer eine Überlegung wert.

Hinweis: Gemeinden haben es noch besser. Für Gemeinden gelten alle Immobilienwerte, die vor dem 1. April 2012 angeschafft wurden, grundsätzlich als Alt-Grundstücke mit dem verminderten Steuersatz und der günstigen Wertermittlung.

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